Мындан тышкары, эсептөө тартып капиталдын алгачкы жылы кайтып , бир кыймылсыз мүлк салым келечектеги жыл болжолдонууда капиталдын өз кайтарып билгим келет мүмкүн же биринчи жылынан кийин тажрыйбалуу эле.
Бул бир жолу менчик баалаган жана ипотекалык бир аз ылдый төлөнгөн болсо, бул учурда салынган капиталдын өлчөмү жакшы капиталдын учурдагы кайра төмөн болсо, анда башка колдонулушу мүмкүн эле, маанилүү болушу мүмкүн.
- Кыйынчылык: Easy
- Убакыт талап кылынат: 10 мүнөт
Бул жерде кандай
- мүлкүн жаткан же божомолдонгон наркы мүмкүн болгон баа болушунча так тургула. Бул, мисалы, биз мүлктүк баалуулук катары $ 510.000 колдонобуз.
- ипотекалык Payoff аныктоо. Биздин Мисалы, ипотекалык балансы $ 375,000 деп ойлоп көрөлү.
- Ошондо Cash Flow салык кийин (CFAT) эсептөө . Биз 17,000 $ колдонобуз.
- Акыйкатуу Биздин Return CFAT / (баасы - Payoff) болуп саналат:
$ 17.000 / ($ 510.000 - $ 375,000) = .126 же 12,6% акыйкатуу биздин кайтаруу болуп саналат
шарттары
- Бул мисалда, капиталдын кайра басымдуулук пайыздык чендердин салыштырмалуу көп окшойт. Бирок, ипотекалык талкаланбайт төлөнгөн жана мааниси тирилген болсо, натыйжасы көп жарымы болгон же 6% айтышы мүмкүн.
Мындай учурда, ал башка ушул мүлккө байланышкан жана мүлккө каржылап сатуу улам жаңы менчик жакшы ROE үчүн акылдуу болорун мүмкүн.
ижара менчик салым боюнча кылат.Бул карап чыгалы
салым кыймылсыз мүлккө капиталга жана байланыш базарлардан атат кескин, алардын кылат.Бул жогорулатуу салымдардын акталышын деп таап, эмне үчүн кээ бир өтө орчундуу себептер бар.
кыймылсыз мүлк үчүн кирешелүү кылат карап көрөлү:
- Камсыздандыруу: Бул, чынында, жоготуу менен камсыздандырууга бир материалдык каражат болот. майып болсо же жок болсо, сиз Төлөнүүчү алышат. Сиз акция үлүшүн жана компания же жаман киреше кабар бар банкрот болгон жана салыштырма баалар кыйрашы таандык болсо, ошол бузса болот.
- Чектелген: Алар компаниянын басып чыгарууну жана запасын үлүштөрүн берүү сактай алабыз, ал эми дүйнөдө бир гана көп кыймылсыз мүлк бар. Ооба, ал бир нерсе курууга болот, бирок ал жерде бир түбөлүккө уникалдуу курушту.
- Капитал кирешелерге салык артыкчылыктары: Сиздин пайда запасы жылы ишке сатылып жатат, аны сатып жатат, эч кандай өзгөчө. Сиз 1031 салык сындап келген алмашуу Deferred кыймылсыз мүлк салымдардын сатуудан түшкөн киреше боюнча капиталдын пайда салык кендеги үчүн колдоно аласыз. Чындыгында, Сен түбөлүк болуп, аны таштап коюу мүмкүн! Эгер туура 1031 биржалар аркылуу жылдар бою сенин карата өсүп келе жаткан болсо, ар кандай мүлккө салык төлөгөн эмес. Эгер жок боло турган болсо, мураскор азыркы чыгып түзүү наркы мүлктү мурастайт, ал эми капиталдык киреше бардык эле жоголуп кетет! Ооба, кандайдыр бир жол менен, силер менен болушу мүмкүн.
- Cash Flow жана ыраазы кетет: убакыттын өтүшү менен кыймылсыз мүлк жолдон гипо бар да, баасы көтөрүлөт далилденди. Ошондуктан, ижара мүлккө ээ, сен ыраазычылык аркылуу адилеттүүлүктү ээ жана оң ай сайын акча агымы боюнча чыгымдарды үстүнөн чыгып, аны ижарага жатасыз.
- Төлөө ипотекасы Down аркылуу капиталдын өсүшү: Ар бир айда бул ипотекалык төлөмдү төлөп жатабыз, анын бир бөлүгү капиталдын барат. Сиз абдан жагымдуу курсу боюнча карыз алат каршы наркынын куруп жатабыз.
- Улуу чыгаша чегерүүлөр: Сиз башкаруу, тейлөө жана өндүрүштүк чыгымдарды, ошондой эле акча, ал тургай, башка кирешелер менен кыймылсыз мүлк салык салууга алып.
- Сиз 27,5 жылда тъзъмъндё (жер эмес) төмөн түшүрө болот: чегерилгендер бир белеги болуп саналат. Бул сарпталган акча эмес, бирок жыл сайын эскиришин киреше каршы доллар үчүн долларынын эсептен чыгаруу керек.
- Улуу төмөн Risk орундуу: колдонуп ипотека, сиз 80% же ижара мүлктүн сатып алуу наркын рычагдары болот. сен төлөмдөр менен алардын ичинен төртөөнө сатып алып, ай сайын банкка төрт акча каражаттарын коюу мүмкүн болсо, эмне үчүн бир үй накталай сатып 200,000 $ коротот?