IRS анын Болумушту оӊдоо Regs менен назар салгыла Эмненин An Overview үчүн
тигил же оңдоо жакшы жабдуулар менен берсе, анын нормалдуу абалына мүлктү калыбына же жаңы же башка пайдалануу үчүн мүлктү алып жашайт, анда чыгашалар капиталдаштырылат жана бир нече жылдан бери нарксызданган жатат.
betterments оңдоо жана техникалык тейлөө боюнча чыгашалар категориялары тиешеси жок, калыбына келүү жана кайра жасоого жылдын эсебинен төлөнгөн толугу менен чыгарылат болот.
Негиздер
"Эгер нерселерди калыбына келтирүү болсо, аны кармап алат", Steve Nelson, Evergreen Small Business блогунда ремонттон кошпогондо жөнүндө көп жазган жана түрүндөгү 3115 даярданып заманбап электрондук китеп жазып, анда күбөлөндүрүлгөн мамлекеттик бухгалтер мындай дейт: Болумушту мүлк жобо.
"Сен, эмне, бир жакшыртуудагы, калыбына келтирүү же жасоо болсо," Нелсон ", жаңы эрежелерди, биз аны пайдасына жасап, ал кичинекей картошка деп, мындай сумма болбосо, аны кунун бара жатабыз деп." Мындай дейт:
Үзгүлтүксүз ремонт жана техникалык дароо чыгарылат болот
"Жалпысынан алганда, эгер төлөнгөн суммалар башка капиталдаштырылат талап кылынбайт, эгерде материалдык мүлккө ремонту жана кармоо боюнча төлөнгөн суммаларды кармап алат." (IRS.gov, жарыялоо 535, Бизнес чыгымдар, 7-бөлүм, ремонттоо жана техникалык тейлөө боюнча чыгымдарды боюнча бөлүм.)
биз капиталдаштырууну жүргүзүү үчүн зарыл болгон эмес, ар кандай мааниде кармап болот аныктоо менен, бул суроо бизди мындай ойго салууда: бул чыгашалар капиталдаштырылат керек? Эгерде ал жок болсо, анда биз аны кармап алат.
Publication 535 башка бөлүмдө, IRS техникалык тейлөө жана ремонттоо ортосундагы айырманы түшүндүрөт:
"Ремонт. Сиздин соода же бизнес колдонулган мүлктү калыбына келтирүү же жакшыртуу боюнча наркы бир салынууга же капиталдык чыгашалар да болот. Кадимки натыйжалуу иштеп жаткан абалда сиздин мүлк кимисинде үзгүлтүксүз камсыз кылуу, бирок бул материалдык наркын көбөйтүү же кыйла пайдалуу узартуу эмес, мүлктү өмүр, ал. Болбосо, наркы капиталдаштырылат жана эскирген керек тарткан деп жылы чыгарып салынууга тийиш эмес. " (IRS.gov, жарыялоо 535, Бизнес чыгымдар, 11-бөлүм, бөлүм ремонттоо боюнча).
Бул жерде IRS күндөлүк тейлөө менен эмнени аныктайт аларлык. Үзгүлтүксүз тейлөө, IRS "кадимки натыйжалуу иштеп жаткан абалда сиздин мүлк кимисинде" дейт. Мисалы, машинеде май өзгөртүүгө болот. май өзгөртүү адатта жана натыйжалуу иштеп жаткан машине турат, бирок ал бир кыйла машиненин пайдалуу өмүрүн узартат эмес. берүү же кыймылдаткычы алмаштыруу, бирок, олуттуу машиненин пайдалуу өмүрдү узартат, ал эми бул дагы капиталдаштырылат керек ремонтуна болмок.
Capitalizing ремонту жана кармоо: "BRA" Тест
Мүлк жакшыртуу, же жумушчу абалы, аны кайра калыбына келтирүү, же жаңы пайдалануу мүлктү ылайыкташа ремонттоо жана техникалык тейлөө боюнча чыгымдарды бир нече жылдан бери капиталдык жана эскирген керек. Бул жонокой бир BRA тест колдонот, Tony Nitti Л. мнемоникалык болсо эсте калат.
B etterments ал мурун болгон эмес, жакшы бир нерсе кылып ремонттон өткөрүү болуп саналат. алар болсо, Тактап айтканда, ремонт betterments категориясына ылайык келет:
- Эгер мүлктү сатып мурда эле бар болгон бир кемтиги Fix
- мүлк кылып жатканда болгон бир кемтиги Fix
- көбүрөөк мүмкүнчүлүгү бар экенин, ошондуктан мүлктү кеңейтүү, же кеңейтүү, же
- мүлктүн сапаты, күч-кубат, натыйжалуулугун жана өндүрүмдүүлүгүн жогорулатуу күтүлүүдө
Көбүрөөк маалымат алуу үчүн, бир пайдалуу эмне болот? Мүлк Корутунду жоболор С & А бөлүк.
күтсөк болот эле, калыбына келүү, анын нормалдуу абалына кайрадан ремонттон өткөрүү болуп саналат. бир чатыр акыны же чатыр ордуна толугу менен калыбына эки мисал келтиришет. Тактап айтканда, ремонт алар ремонттон өткөрүү, эгерде калыбына категориясына ылайык келет:
- Анын ", адатта, натыйжалуу иштеп жаткан абалда" начарлап мүлктү калыбына келтирүү; же
- мүлктүн бир кесим негизги компонент же олуттуу структуралык бөлүгүн алмаштыруу; же
- абалын жаңы-жактыруу мүлктү калыбына келтирүү; же
- бир салынууга жоготуу, сатуу же алмаштыруу, же кокустук жоготуу мүлктүн менчик же компонентин дарылоого алып келет.
Көбүрөөк маалымат алуу үчүн, мүлктүн бир бөлүгүн калыбына келтирүү үчүн суммасы кандай болот? Мүлк Корутунду жоболор С & А бөлүк.
А daptations мүлк же жабдуулар колдонулуп жатканын өзгөртүү ремонттон өткөрүү болуп саналат.
Мисалы, бир курулуш ээси залы салып ишканасы айландырат деп ойлойм. курулуш чекене сатуу даярдоодо өзгөртүүлөрдү колдонулуп жатканын. салык төлөөчү же ал мүлктү кандайча пайдаланат өзгөртүлгөндүктөн, мүлктү алмаштыруу менен байланышкан ар кандай ремонт капиталдаштырылат.
Тактап айтканда, IRS сиз башында кызмат койду учурда мүлктү ылайыкташуу чыгашалар "An суммасы ылайыкташуу бирдигинин сиздин кадимки пайдалануу менен шайкеш эмес болсо, бир жаңы же башка пайдалануу үчүн мүлктүн бир бөлүгүн ылайыкташтырууга төлөнүп жатат "(бир же ар кандай пайдалануу мүлк бирдиги билген эмне? мүлк Корутунду жоболор С & Ж бөлүмүн тартып).
Жарлыктар: Үч Safe Harbor эрежелери
Жалпы эреже ремонту жана кармоо боюнча чыгымдар капиталдык жана эскирген болушу керек. бул жалпы эреже өзгөчөлүктөр бар. Чынында эле, IRS коопсуз порт деп атаган үч өзгөчөлүктөр бар. Бирок коопсуз портту менен, бир эле чыгымды эсептен алып салуу мүмкүн эмес. IRS салык төлөөчүлөрдүн салык үчүн шайлоо арызды тиркөө менен расмий тандоо (бир "шайлоо" деп аталган) жумшашыбызды каалайт.
$ 2500 Safe Harbor Small төлөөчүлөр үчүн шайлоо.
Наркы ЖЧКынын же эсеп-дүмүрчөктө күнүнө $ 2500 (же андан аз), эгер адам же бизнес дароо оңдоо жана техникалык тейлөө боюнча чыгымдарды кармап алат. бир менен бизнес "колдонулуучу каржылык билдирүүсүндө:" Бирок, $ 5000 коопсуз кеме суммасы бар. Бул $ 2500 чек салыктык жылда 2016 үчүн күчүнө кирет.
Салык жыл 2014 жана 2015-жылдарга, чеги 500 $ түзгөн. Кара Notice 2015-82, Салык төлөөчүлөр үчүн этибарга Safe Harbor Limit көбөйтүү болбосо бир Колдонулуучу Каржы билдирүүсү (PDF), IRS сайтынан бул өзгөрүүнү чоо-жайын билүү үчүн. бул берүү жөнүндө көбүрөөк маалымат алуу үчүн, IRS сайтынан С & А этибарга коопсуз кеме шайлоо бөлүмүн карагыла.
Чакан төлөөчүлөр үчүн Safe Harbor
Ремонт мүлктү ремонттоо жана техникалык тейлөө үчүн төлөнгөн жалпы суммасы же өлчөмү төмөн кайсынысы мүлктү unadjusted негизинде 10,000 же 2 пайызга $, барабар болсо, анда ошол замат чыгарылат болот. Жана коопсуз кеме $ 10 миллион киреше менен бизнес үчүн гана жеткиликтүү жана калыбына жаткан мүлк $ 1 млн боюнча unadjusted негиз бар. бул берүү жөнүндө көбүрөөк маалымат алуу үчүн, IRS сайтынан С & A аз салык төлөөчүлөр өтүү үчүн коопсуз кеме шайлоо карагыла.
Үзгүлтүксүз камсыз кылуу боюнча Safe Harbor
ремонт күнүмдүк тейлөө турат, анда оңдоо чыгымдар дароо чыгарылат болот. Бул үзгүлтүксүз негизде эмне ремонт түрү болуп саналат.
IRS кээ бир майда-чүйдөсүнө чейин бул жазылган эмес. Күндөлүк тейлөө дароо чыгарып салынууга тийиш болушу үчүн, IRS төмөнкү критерийлердин бардык төрт канааттандыруу үчүн чыгым каалайт:
- Ремонт дайыма аткарууга күткөндөй түрү ишин кайталанып жатат;
- ремонттон өткөрүү соода же бизнес менен колдонуп жатканы менен буюмдун ойдогудай натыйжа;
- ремонт кадимки абалда натыйжалуу иштеп мүлктү сактоо үчүн керек;
- Ал эми толук ремонттон өткөрүү да жүргүзүлүшү керек деп пландалууда:
- (Имараттар менен байланышкан имараттар жана курулмалар үчүн) 10-жыл ичинде бир нече жолу, же
- мүлктүн класстык өмүр бою (имараттар башка мүлктүн) бир нече жолу.
(. Class өмүр IRS бизге мүлктү арзандашы күтөт турган жылдардын санына сөз Бул китеп айтылган 946, кандай мүлк, айрыкча, бөлүмдүн 4-тиркеме B мүлктүк тобу бөлүмүн кунун.) - үчүн коопсуз Ленге IRS сайтынан С & А үзгүлтүксүз камсыздоо бөлүмү. Эскертүү: күндөлүк тейлөө Safe Harbor betterments категориясына туш чыгымдар үчүн колдонулбайт.
Жарым-жартылай мамилелерде
бир үй ээси ижара мүлктүн бир чатыр ордуна дейли. бул кырдаал жөнүндө ойлонуп көрөлү. мүлк ижарага катары кызмат сууга ташталгандан кийин, мүлктүн наркы, экиге бөлүнүп калды: жер жана имарат. жер эмес баасы түшөт мүлк болуп саналат. имараттын наркы баш тамгалар менен жана жыл (соода кыймылсыз мүлк үчүн 27,5 турак-жай кыймылсыз мүлккө жыл же 39 жыл), белгилүү бир убакыт аралыгында арзандаган. Ошентип, эски чатыры наркы курулуштун наркы кирет жана убакыттын өтүшү менен алсызданган жатат.
Азыр ээси чатыры алмаштырылды. калыбына келтирүү бул түрү (тиешелүү түрдө 27,5 жыл же 39 жыл аралыгында,) капиталдаштырууну жана эскирген керек. Ошондуктан үй ээси эки эскирген жаткан бар: баштапкы имаратты жана жаңы чатыры. Ал эми эски чатыр куруу кирет. жол менен да, кожоюну мындан ары бар болгон мүлк (эски чатыры) наркын жоготуп жатат. Бул жагдайда, IRS-жартылай маанай үчүн ээси берет. Кыскача айтканда, кожоюну эски чатыры (Ошентип, имараттын жешилиши программасындагы наркынын бөлүгүн алып салуу) баасын кечүү болот.
пайдасы кандай? Бул бир нече жылдан бери жаңы чатырын кунун ээ жагы сезилбей эски чатыры боюнча токтоосуз суммасын, алат. Ал эми, бул салык төлөөчүнүн бухгалтердик баланс боюнча эски чатыры (анын тарыхый баасын жана анын топтолгон алсыздануу) жок. Кошумча бонус: "эч кандай соода-сатык же алмашуу болгон жок, анткени жешилиши тосуп алуу эмес, бар" .Ооба Zaman, CBIZ Мамлекеттик салык кызматы боюнча директору дейт. Ошентип, жарым-жартылай күйөөгө мүлк качан келечекте сатылып кетсе ойготууга топтолгон жактан өспөй калуусуна алып келет.
Сиз эмне караш керек
туура капиталдаштырылууга тийиш эмне чыгарылат болот жана аныктоо максатында, биз көп бул канча жана чыгашалар мүлк менен кандай байланышы бар калыбына келтирип же сакталып жаткан чыгашалар, эмне карап. "Биз жөн гана нерселерди чийип кете турган нерселерден сак болушу керек", Nelson, мындай дейт: "Бул мүлк эрежелери айткандай, чындап эле, биз бул чыгымдардын караш керек." Анда чындап эле, биз бул эсебинен карашат?
Ар бир оңдоо жана техникалык тейлөө үчүн эсебинен:
- эсебинен үчүн дүмүрчөктү карап чыгуу
- чыгымдардын деген эмне? BRA тест тапшыруу: чыгашалар болуп жакшыртуудагы, калыбына же жасоо?
- чыгашалар канча турат?
- эсеп-дүмүрчөктө ар бир нерсе барабар же $ 2500 кем? жалпы эсеп-дүмүрчөк барабар же $ 2500 кем? Эгер ошондой болсо, этибарга коопсуз порт аркылуу карап көрөлү.
- суммасына барабар же $ 10,000 кем? мүлктү unadjusted негизинде 2 пайыздан кем же барабар калыбына жатат? Эгер ошондой болсо, чакан салык төлөөчүлөр үчүн коопсуз кеме шайлоо аркылуу карап көрөлү.
- ремонт табияты кандай? оңдоо, адатта, натыйжалуу иштеп жаткан абалда мүлктү сактоо боюнча күтүлүп жаткан жана зарыл бөлүгү болуп саналат? Эгер ошондой болсо, күндөлүк тейлөө үчүн коопсуз порт аркылуу карап көрөлү.
- бир кечүү болот бекен, көрөлү ", жарым-жартылай маанайды."
- зарыл жана оңдоо чыгымды кечүү үчүн жешилиши расписание коюп эле ар кандай чыгымдарды тамгалоо.
Ремонттоо жана техникалык тейлөө акыдан салып Диггер бетер үчүн ресурстар:
- Ар тараптуу Look: IRS келген Depreciable менчик (Parker Салык Publishing, 8-сентябрда, 2014) жайгаштырууларынын боюнча Regs ашат.
- Келгиле анда, 2015-82 (IRS.gov, PDF) $ 500 $ 2500 чейин этибарга коопсуз порт өзгөргөн; IR-2015-133 кыскача: чакан ишканалар үчүн: IRS $ 2500 чейин Босого аудиториясын мүлк алат; Жөнөкөйлөштүрөт берүү жана каттоо (IRS.gov,-жылдын 24-ноябры, 2015-жыл).
- Мүлк жобо - Көп берилүүчү суроолор (IRS.gov, 13-март, 2015-жыл).
- Казына чечими 9636: Нускамалар салууга жана мүлк менен байланышкан чыгымдардын капиталдаштыруу жагында (IRS.gov, күчүнө кирген 19-сентябры, 2013).
- Киреше тартиби 2015-20 (IRS.gov, PDF); IR-2015-29 кыскача: IRS ал 2014-оӊдоо регламенттерин колдонуу үчүн чакан ишканалар үчүн жеӊил жана Future Жылдар (IRS.gov, 13-февраль, 2015) түзөт.
- Мүлк жобо - калабы Regs Нускамалар жана ресурстар (AICPA.org)
- Болумушту мүлк жобо (эсеп-Journal, 31-март, 2014) ишке ашыруу.
- Үзгүлтүксүз тейлөө Safe Harbor Under Болумушту IRS Repair жобо (Nolo.com)
- Small төлөөчү коопсуз ремонтун жана анын сакталышын камсыз кылуу үчүн Харбор (Nolo.com)
- IRS Repair Нускамага ылайык Батир "талаптар (Nolo.com)